Finanzierung
12.03.13 11:55

Der Immobilienentwickler Eyemaxx Real Estate begibt die erste Mittelstandsanleihe mit Inflationsschutz. Liegt die Inflationsrate während der Laufzeit von sechs Jahren im Schnitt über 10 Prozent, bekommen die Anleiheinvestoren bis zu 110 Prozent des Nennwerts zurückgezahlt. „Ehrlich gesagt rechne ich damit, dass der Inflationsschutz greifen wird“, sagt Eyemaxx-CEO Dr. Michael Müller bei FINANCE-TV. Was das für die Finanzplanung des Unternehmens bedeutet und wie es um die Besicherung der Anleihe und das Geschäftsmodell bestellt ist – Müllers Antworten hier bei FINANCE-TV.

 

Eyemaxx Real Estate: Erste Mittelstandsanleihe mit Inflationsschutz

Der Immobilienentwickler Eyemaxx hat einen Marketing-Coup gelandet: Auf die Sorgen vieler Anleger am Bondmarkt vor einem möglichen Anspringen der Inflation dank der Euro-Rettungspolitik reagiert Eyemaxx-Chef Dr. Michael Müller, indem er den Investoren der mittlerweile schon dritten Mittelstandsanleihe des Unternehmens einen Inflationsschutz anbietet: Wenn die Inflationsrate in Deutschland während der Laufzeit (bis 2019) über 2 Prozent liegt, erhalten die Investoren eine Extra-Rückzahlung, die sich auf bis zu 10 Prozent summieren kann. Für Eyemaxx bedeutet das aber auch, dass das Unternehmen jetzt noch nicht wissen kann, wie hoch der Rückzahlungsbetrag sein wird: 15 Millionen Euro, 16,5 Millionen Euro, oder irgendwo dazwischen. Eyemaxx-CEO und Unternehmensgründer Michael Müller besorgt das nicht: „Ehrlich gesagt rechne ich zwar damit, dass der Inflationsschutz greifen wird. Aber unsere Mieteinnahmen sind auch wertgesichert, und das bedeutet: höhere Inflation = höhere Mieterlöse.“

Dennoch weist die Anleihe aus Investorensicht ein gemischtes Risikoprofil aus, unter anderem, weil sie – im Gegensatz zu anderen Mittelstandsanleihen wie etwa Hahn Immobilien und IPSAK – nicht besichert ist. „Die erstrangigen Grundschulden liegen bei der Bank“, erklärt Müller.

Der zweite Schwachpunkt: Die Mieteinnahmen des Unternehmens belaufen sich aktuell nur auf 1 Million Euro pro Jahr, und sie sind auch noch für die ersten beiden Anleihen (Nennwert: 25 Millionen Euro) verpfändet. Deshalb hat die Ratingagentur Creditreform die ersten beiden Eyemaxx-Anleihen auch mit BBB+ bewertet, die aktuelle Anleihe aber nur mit BB+. Die kumulierten Zinszahlungen für alle drei Anleihen summieren sich auf rund 3 Millionen Euro. Immerhin plant Müller, die Mieteinnahme so weit hochzufahren, dass sie bis Ende 2015 in etwa die Zinszahlungen abdecken.

Doch selbst wenn das gelingt, müssen Investoren auf das Entwicklungsgeschäft von Eyemaxx setzen, das Zins und Rückzahlung sicherstellen muss. Traditionell gilt das Immobilienentwicklungsgeschäft als hoch riskant. Bei Eyemaxx sei das anders, wie Müller meint: „Wir entwickeln Fachmarktzentren, deren Mieter Retailhändler wie Edeka, Takko und Rossmann sind. Wir starten eine Entwicklung niemals spekulativ, sondern immer erst auf Kundennachfrage – das senkt das Risiko.“ Doch Investoren müssen auch wissen: Bei den Immobilienprojekten arbeitet Eyemaxx mit einem großen Kredithebel von 70 Prozent des Investitionsvolumens, und die verbleibenden Eigenmittel deckt das Unternehmen überwiegend aus den Zuflüssen der drei Mittelstandsanleihen. Der Leverage im Geschäftsmodell des deutsch-österreichischen Unternehmens ist enorm. 

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