Dieser Artikel erschien zuerst am 18.11.2023 und wurde am 05.12.2023 aktualisiert.
Die Signa-Krise ist auch bei den Banken angekommen, insbesondere nachdem die Signa Holding am 29. November Insolvenz in Eigenverwaltung in Wien anmeldete. Der Immobilien- und Warenhauskonzern (unter anderem Galeria und KaDeWe) steht bei den Geldgebern mit Milliarden in der Kreide. Welche Bank konkret welches Volumen beigesteuert hat, ist nicht bekannt. In Finanzkreisen ist die Rede ist von „teils hohen dreistelligen Millionenbeträgen“.
Laut der Financial Times hat die insolvente Signa Holding in diesem Jahr den Schuldenberg noch massiv erhöht. So wies die Holding laut Jahresabschluss per Ende 2022 noch eine Verschuldung von knapp unter 2 Milliarden Euro aus. Nur neun Monate später war die Schuldenlast auf rund 5 Milliarden Euro nach oben geschnellt, schreibt die Financial Times mit Verweis auf Dokumente, die bei der Insolvenzanmeldung vorgelegt wurden. Die beiden großen Tochtergesellschaften Signa Prime und Signa Development haben laut den aktuellsten Geschäftsberichten langfristige Schulden von fast 14 Milliarden Euro, der Großteil fällt auf Signa Prime.
Deutsche Landesbanken haben hohe Signa-Kredite
Nach Informationen von DerTreasurer sollen hierzulande zu den größten Kreditgebern vor allem die Landesbanken BayernLB, Helaba, LBBW und NordLB gehören. Die Banken wollten sich auf Anfrage von FINANCE/DerTreasurer dazu unter Berufung auf das Bankengeheimnis nicht äußern.
Laut der FAZ hat die Helaba einen mittleren dreistelligen Millionenbetrag ausstehen, die NordLB eine niedrige dreistellige Millionensumme und die LBBW sowie die BayernLB liegen zwischen den beiden Wettbewerbern. Auch die DZ Bank sowie deren Immobilien-Tochter DZ Hyp sollen Projekte von Signa mit einem hohen zweistelligen Millionenbetrag finanziert haben. Laut Informationen von DerTreasurer sollen auch die Aareal Bank und die Deutsche Pfandbriefbank Geld geliehen haben. Die Aareal Bank hat die Kredite nach Informationen von DerTreasurer jedoch vor einigen Monaten bereits verkauft.
Info
Korrektur: Commerz Real ist kein Kreditgeber wie in einer ersten Version des Textes stand, sondern über Fonds in Signa-Immobilien investiert. Es besteht beispielsweise eine Beteiligung von 25 Prozent am Eigenkapitalanteil des Bauvorhabens Elbtower. Insgesamt beträgt das Exposure nach Angaben eines Sprechers weniger als 0,5 Prozent des Fondsvolumens.
Risiko für Bankkredite: zu hohe Bewertungen
Den Banken hilft, dass die Kredite mit Immobilien besichert sein sollen – allerdings nicht alle, wie ein Insider gegenüber unserer Schwesterpublikation FINANCE berichtet. Bei Signa Prime sind die Kredite mit Hypotheken in Höhe von rund 7,5 Milliarden Euro hinterlegt, darüber hinaus wurden Geschäftsteile verpfändet. Hier besteht aber das Risiko, wie aus Branchenkreisen verlautet, dass die Immobilien derzeit an Wert verloren haben könnten, was einen Abschlag für die Banken bedeuten würde.
Die Finanznachrichtenagentur Bloomberg greift ein Beispiel auf. Demnach stand der 35-stöckige Turm Upper West in Berlin Ende 2022 mit mehr als 700 Millionen Euro in den Büchern – dem 45-fachen der Mieteinnahmen des Gebäudes. Heute seien allerdings eher Multiplikatoren in den Zwanzigern marktüblich, schreibt Bloomberg. Die Bewertung mit einer knappen dreiviertel Milliarde Euro geht demnach aus einem Bericht des Maklers Jones Lang LaSalle vom April hervor. „Eine aktuelle Bewertung für Signa würde sehr wahrscheinlich zu einem Rückgang von etwa einem Drittel führen“, sagt Peter Papadakos, Chef der Europa-Analyse beim Immobilien-Spezialisten Green Street Advisors.
Bei der jüngsten Bewertung von über 700 Millionen Euro würde das bei Mieteinnahmen von 16,4 Millionen Euro eine Mietrendite von 2,2 Prozent bedeuten. Top-Bürolagen in Berlin werden derzeit laut Daten von Green Street eher mit 4 Prozent Mietrendite bewertet.
Bei Banken läuten die Alarmglocken
Der Finanzplatz Frankfurt ist alarmiert, auch wenn die Banken das Thema noch herunterspielen. Klar ist aber schon jetzt, dass die Lage der österreichischen Geldhäuser noch kritischer ist. „Benkos Signa ist für österreichische Verhältnisse ein riesiges Unternehmen“, erklärt Nina Tomaselli, grüne Nationalratsabgeordnete in Österreich. Signa würde bei den dortigen Banken mit Krediten mit besonders hohen Volumina in der Kreide stehen.
Zu den größten Geldgebern sollen laut FINANCE-Information die Raiffeisen Bank International (RBI) und die Bank Austria (Unicredit Group) gehören. Die RBI teilte auf Anfrage mit: „Das Kreditportfolio der RBI im Gewerbeimmobiliensektor sei „stark diversifiziert und mit sehr guten Sicherheiten hinterlegt“. Die finanzierten Gewerbeimmobilien erzielten „stabile Cashflows“.
Die Nachrichtenagentur Reuters berichtet unter Verweis auf Insider, dass das Volumen der österreichischen Banken Mitte des Jahres bei 2,2 Milliarden Euro rangierte. Davon entfielen zwei Drittel auf die Raiffeisen Bank International und die Bank Austria.
Privatbank Julius Bär mit hohem Signa-Exposure
Es entsteht das Bild, dass es Signa-Gründer René Benko sehr lange leicht hatte, zahlreiche Banken für seine Aktivitäten zu gewinnen. War deren Risikoprüfung immer ausreichend? „Die Banken gaben der Signa-Prime-Gruppe bis Ende 2022 rund 6,6 Milliarden Euro. Natürlich rufen solche Volumina irgendwann die EZB auf den Plan“, glaubt Gerald Zmuegg, Unternehmensberater für KMU bei Finanzombudsteam.
Auch in der Schweiz, in der Signa die Hälfte der Globus-Warenhauskette besitzt, soll die Privatbank Julius Bär wohl rund 606 Millionen Schweizer Franken (umgerechnet rund 628 Millionen Euro) Kredit gegeben. Das geht aus verschiedene Medienberichten hervor. Ende Oktober berichtete die Bank, in ihrem Kreditportfolio Rückstellungen in Höhe von 70 Millionen Schweizer Franken gebucht zu haben. Nun hat die Privatbank bestätigt, dass sich dieser Betrag in erster Linie auf ein Einzelengagement im Private-Debt-Kreditbuch bezieht. Dabei könnte es sich um das Signa-Darlehen handeln. Die Bank wollte sich dazu nicht äußern.
Das Gesamtengagement gegenüber dieser Kundengruppe sei durch mehrere Pakete von Sicherheiten in Verbindung mit Gewerbeimmobilien und Luxuseinzelhandel besichert und unterliege nun einer längerfristigen Restrukturierung. Die Bank hat nun „Maßnahmen ergriffen“, um ihre „Interessen zu schützen und den Wert der gestellten Sicherheiten zu erhalten“, teilte die Bank in einer Mitteilung mit.
Hohes Risiko für Versicherungen
Schwieriger könnte die Lage für Eigenkapitalgeber werden. Diese könnten einen Teil des eingezahlten Kapitals verlieren. Sie sind bei der Rückführung der Schulden nachrangig gestellt. Die Signa-Prime-Gruppe und die Signa-Development-Gruppe starteten mit Finanzschulden von 13 Milliarden Euro ins Jahr 2023. Bereits 2022 wurden Kapitalerhöhungen in den beiden Unternehmensgruppen von 950 Millionen Euro vorgenommen.
„Hier schlummert die Gefahr“, so Zmuegg. „Auf Basis des operativen Cashflow 2022 sind beide Gruppen nicht in der Lage, die im Jahr 2023 vereinbarten Kreditrückzahlungen von 1,8 Milliarden Euro zu bedienen. In den Folgejahren kommen Rückführungen aus Genussscheinen und Anleihen hinzu“, vermutet er.
Eine unzureichende Besicherung könnte sich besonders auf institutionelle Investoren wie Versicherer oder Pensionskassen, die in Vermögenswerte investiert haben, auswirken. Die Finanzierungen sollen nach Informationen aus Insiderkreisen nicht mit Immobilien besichert sein. Zu den Betroffenen sollen Allianz, R+V, Gothaer und Continentale gehören.
Sarah Backhaus ist Redakteurin bei FINANCE und DerTreasurer. Ihre Themenschwerpunkte sind Restrukturierung, Transformation, Zahlungsverkehr und Cash Management.