Deutsche Annington: Lars Schnidrig über die CMBS-Refinanzierung

Im Jahr 2008 kam Lars Schnidrig, Bereichsleiter Finanzen & Treasury, bei der Deutschen Annington an Bord. Der 41-Jährige hatte sich zuvor bei der HypoVereinsbank und der Deutschen Pfandbriefbank seine Sporen als Spezialist im Immobilieninvestmentbanking verdient. Der Wechsel des Finanzmanagers zum Bochumer Immobilienkonzern hatte einen guten Grund: Die Deutsche Annington hatte im August 2006 eine der größten europäischen Verbriefungen initiiert. „GRAND“, kurz für German Residential Asset Note Distributor, war neben bilateralen Krediten die maßgebliche Refinanzierungsquelle der Bochumer.

GRAND startete mit einem Volumen von fast 5,8 Milliarden Euro, und die Anleihen wurden in eine Vielzahl unterschiedlicher Risikoklassen gestückelt – von A bis F. Investoren waren Banken, Versicherer, CDOs und Hedgefonds.
Nach der Pleite der Lehman Brothers war relativ schnell klar, dass die Refinanzierung dieses Megablocks kein Selbstläufer sein würde. Die Finanzmärkte hatten sich fundamental geändert. Zudem offenbarte die Dokumentation der Milliarden-Euro-Transaktion Schwächen: „Es fehlten umsetzbare Definitionen von sinnvollen Abstimmungsmodalitäten für eine Verlängerung oder Änderung des Vertrags“, erinnert sich Schnidrig. Die Refinanzierung im Juli 2013 schien zwar bei dem Einstieg noch in weiter Ferne. „Doch wir strebten die Refinanzierung früher an“, sagt Lars Schnidrig. „Ohne Refinanzierung keine Option auf einen Börsengang.“ Der Private-Equity-Investor Terra Firma, der bei der Immobiliengesellschaft im Jahr 2000 eingestiegen war, wollten Optionen eines Exits sicherstellen.

Aufbau einer Treasury-Organisation bei der Deutschen Annington

Während das Thema Refinanzierung – zunächst eher unterschwellig – den Finanzbereich bewegte, stand auch der Aufbau einer marktüblichen Treasury-Organisation im Fokus. „Ich orientiere mich gerne an Benchmarks“, sagt Lars Schnidrig. „Daher stellten wir uns erst einmal die ganz grundsätzliche Frage: Wie sieht die optimale Treasury-Organisation überhaupt aus?“ In Immobiliengesellschaften, die häufig eher wie Vermögensverwalter als ein klassisches Industrieunternehmen aufgestellt sind, sind ausgeprägte Treasury-Strukturen, die der Verband deutscher Treasurer (VDT) vor Jahren definiert hat, nicht üblich. Die Deutsche Annington schlug hier aber klar den Industriekurs ein. „Es gab dann schnell das Signal, dass wir uns an dem Industrie-Treasury orientieren würden“, sagt Schnidrig. Damit verbanden sich viele Fragen: Wie muss die Organisation neu aufgestellt werden? Welche Mitarbeiter sind wo am besten aufgehoben? Welches revisionssichere Treasury-System ist zu nutzen? Und natürlich: Wie kann man die Finanzierung breiter diversifizieren?

Das Erfolgsrezept der Annington – das kann man heute im Rückblick sagen – war es, dass diese Themen nicht auf die lange Bank geschoben, sondern zügig angepackt wurden. Hätte die Annington zu spät gehandelt, hätte sie in eine Lage geraten können, die andere in die Bredouille gebracht haben.

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